Como Funciona a Amortização de Crédito Habitação em Portugal?

A amortização antecipada de um crédito habitação consiste no pagamento de uma parcela do capital em dívida (ou da sua totalidade) antes do prazo previsto no contrato. Ao reduzir o capital em dívida, a base de cálculo para a cobrança de juros diminui imediatamente, o que resulta numa poupança significativa a longo prazo.

Na prática, quando utiliza o Simulador de Amortizações, está a calcular quanto dinheiro deixa de entregar ao banco em juros futuros e em prémios de seguro de vida, caso decida injetar liquidez no seu empréstimo.

Reduzir a Prestação vs. Reduzir o Prazo

Ao amortizar parcialmente o seu crédito, tem legalmente o direito de escolher o impacto que essa injeção de capital terá no seu contrato:

  • Reduzir a Prestação Mensal: O prazo do empréstimo mantém-se inalterado, mas como o capital em dívida é menor, a prestação mensal desce. É a opção ideal para quem precisa de aliviar a taxa de esforço imediata no orçamento familiar.
  • Reduzir o Prazo (Recomendado financeiramente): A prestação mensal mantém-se igual, mas o número de anos a pagar reduz. Esta opção maximiza brutalmente a poupança em juros globais, pois elimina os anos finais onde o efeito do juro composto mais castiga o cliente.

Comissões de Amortização Antecipada e Isenções (2026)

Por norma, os bancos cobram uma comissão legalmente limitada por lei quando decide antecipar o pagamento:

  • Taxa Variável (Euribor): A comissão máxima por lei é de 0,5% sobre o capital amortizado. Ex: Se amortizar 10.000€, pagará 50€ de comissão.
  • Taxa Fixa: A comissão máxima é de 2,0% sobre o capital amortizado. Ex: Se amortizar 10.000€, pagará 200€ de comissão.
💡 Isenção Temporária em Vigor: Desde o final de 2022, o Governo de Portugal tem sucessivamente aprovado a isenção da comissão de amortização (0,5%) para créditos habitação com taxa variável destinados a habitação própria e permanente, medida que protege as famílias portuguesas da subida agressiva da Euribor.

Impacto Indireto: Poupança no Seguro de Vida

Uma variável frequentemente esquecida é o Seguro de Vida exigido pelos bancos. O prémio deste seguro é atualizado anualmente consoante duas variáveis: a idade dos proponentes e o capital em dívida.

Ao amortizar 10.000€, não só deixa de pagar os juros sobre esse valor, como o seu banco ou seguradora passa a cobrar um prémio de seguro de vida mais baixo já no mês seguinte, uma vez que o risco da seguradora desceu exatamente em 10.000€.