Comprar a Primeira Casa em Portugal: Guia Completo para 2026
A aquisição da primeira habitação é, para a maioria das pessoas, a decisão financeira com maior impacto no seu orçamento. O cálculo não se limita à prestação mensal do crédito; envolve uma série de impostos, comissões bancárias e custos de escritura que exigem um planeamento prévio. Em Portugal, as regras têm sido atualizadas, especialmente no que toca a isenções e limites de financiamento.
A Fórmula: Como é Calculado o Custo Inicial?
O capital necessário para comprar a primeira casa desdobra-se em duas frentes principais:
- Entrada Inicial (Capitais Próprios): Por imposição do Banco de Portugal, os créditos para habitação própria e permanente não podem exceder 90% do menor valor entre a aquisição e a avaliação. Portanto, precisará sempre de, no mínimo, 10% do valor do imóvel.
- Impostos e Encargos (IMT e IS): O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o IS (Imposto de Selo a 0,8%) são pagos antes da escritura. Existem também custos de registo, comissões de abertura de crédito e impostos sobre o crédito (0,6%).
Isenções e Incentivos Atuais (Jovens até 35 anos)
No cenário atual, aplicam-se benefícios significativos na compra da primeira casa para jovens. Estão isentos de pagamento de IMT e Imposto do Selo (IS) os jovens até aos 35 anos que adquiram a primeira habitação própria permanente. Esta isenção é total para imóveis de valor até 316.772 euros. Entre esse valor e 633.453 euros, é aplicada a isenção máxima do escalão anterior, pagando-se o remanescente.
Atenção aos Riscos: Taxas e Seguros
Para além da simulação da prestação pura (com base no Euribor + Spread ou Taxa Fixa), deve contar com o custo mensal dos seguros obrigatórios: Seguro Vida (que protege em caso de morte ou invalidez) e Seguro Multirriscos (que protege o imóvel). Optar por fazer estes seguros fora do banco pode, muitas vezes, poupar milhares de euros a longo prazo, embora implique a não bonificação do spread.